Bouwbureau NederlandVraag voorleggen
Een stel zit op de bank in hun nieuwe, lichte kelder onder het huis, met daglicht door een raam aan de tuinkant

Wat een kelder onder uw huis vraagt en kost

Kelderbouw is specialistisch werk. Het grondwater, de fundering en de buren bepalen of het kan en wat het kost. Wij zoeken dat eerst uit, met de juiste specialisten, en rekenen uw kelder en de rest van uw plan tot in detail uit. Pas daarna prijst een kelderbouwer.

Start uw kelderplanBekijk hoe het werkt

  • Eerst weten of het kan

    Wat zeggen de grond, het grondwater en de fundering op uw adres? Kan het niet, dan zeggen we dat, en wat wel kan.

  • Elke specialist op het goede moment

    Grondonderzoek, bemaling, constructeur en architect, in de volgorde die uw kelder vraagt.

  • Een open begroting met alle details

    De kelder, de fundering, de afwerking en de rest van uw plan, met wat erin zit en wat niet.

  • Snel een eerste prijs

    Stuur uw plan en foto's; vaak ligt binnen enkele uren een eerste begroting klaar.

Waar het misgaat

Onder uw huis zit meer dan u ziet

Of er een kelder onder uw huis kan, hangt af van wat u niet ziet: hoe hoog het grondwater staat, of er klei of veen in de grond zit, waar uw huis op rust en of u de fundering deelt met de buren. Daar komen een sonderingsbureau, een bemalingsadviseur, een constructeur, een architect en een kelderbouwer aan te pas, elk op een eigen moment.

Voor uw hypotheek neemt u een adviseur. Maar of er een kelder onder uw huis kan, hoort u vaak van een kelderbouwer die gratis langskomt. Hij krijgt maar een deel van de opdrachten waarvoor hij rekent. Daarom heeft hij niet altijd de tijd om goed uit te zoeken wat er onder uw huis zit. Zijn belang is dat u snel tekent.

En zijn prijs is meestal die van de kelderbak zelf. De afwerking, het onderzoek, de constructeur en de vergunning staan er los naast, of ontbreken. Zo lijkt geen offerte op de andere, en hoort u het totaal pas laat.

Infographic in zeven beelden. Onder uw huis zitten grondwater, klei, palen en de fundering van de buren. Vijf specialisten zijn nodig, elk op een eigen moment. Vaak adviseert de kelderbouwer die hem wil bouwen, en zijn prijs dekt alleen de kelderbak. Bij het graven blijkt wat niemand onderzocht. Zo doen wij het: eerst weten, dan graven.

Wat het u kan kosten

Drie momenten waarop uw kelder meer gaat kosten

Bij een kelder zit het risico in de grond. Wat vooraf niet is uitgezocht, komt pas boven als de bouwput open ligt, als meerwerk: werk dat erbij komt, met een eigen prijs.

  1. De offerte dekt alleen de kelderbak

    U kiest een kelderbouwer op zijn prijs voor de kelderbak. Daarna komen de afwerking tot woonruimte, het onderzoek, de constructeur, de vergunning en de leges erbij. Het totaal ligt dan ver boven wat u dacht.

    U stopt halverwege, of u leent meer dan u wilde.

  2. Onder de grond blijkt het anders

    Hoger grondwater, vervuilde grond, een paal in de weg of een fundering die u deelt met de buren. Was dat niet vooraf onderzocht, dan merkt u het pas tijdens het graven.

    Meerwerk midden in de bouw, en soms schade bij de buren.

  3. Lekt hij later, dan is herstel onvoorspelbaar

    Een kelder staat in het grondwater. In een rechtszaak over een lekkende aanbouw onder het maaiveld schatten twee deskundigen het herstel op € 17.713 en op € 123.890. Waterdicht bouwen begint bij goed onderzoek en een goede berekening.

    U weet niet wat herstel u kost.

Onze afspraken

Vier afspraken voordat iemand een schop in de grond zet

Een kelder laat u één keer maken. Daarom zetten wij de specialisten in de goede volgorde: eerst de grond, dan de constructeur, dan de gemeente en pas dan de kelderbouwer. Wij nemen de tijd die een kelderbouwer vaak niet heeft. Dat moeten we ook: onze klanten, de bouwers met wie we werken en onze adviseurs beoordelen ons erop dat de bouw daarna niet afwijkt van de begroting.

Een adviseur van ons en een stel bespreken aan een lange ovale tafel met een zwart stalen onderstel de plannen voor hun kelder

  1. Eén open begroting van het geheel

    U krijgt een complete, uitgewerkte en open begroting waarin u alle details ziet: de kelder, de fundering, de afwerking en de rest van uw plan, met wat erin zit en wat niet. Die ligt er voordat een kelderbouwer prijst. Wat nog niet vastligt, staat er apart in, met een bedrag.

  2. Eerst onderzoek, dan pas graven

    Na de keldertoets worden de grond, het grondwater en de fundering onderzocht, in de goede volgorde: eerst een sondering, en zo nodig een bemalingsadvies en funderingsonderzoek. Vervuilde grond of obstakels die het onderzoek niet kan uitsluiten, staan als eigen post in uw begroting, met een bedrag uit het bodemonderzoek.

  3. Een constructeur rekent vóór het graven

    Voordat er gegraven wordt, rekent een constructeur de fundering door: hoe de kelder, de wanden van de bouwput of de palen uw huis dragen, en wat dat betekent voor de fundering van de buren. Pas met die berekening gaat de begroting naar een kelderbouwer.

  4. Een kelderbouwer die past bij uw grond

    Wij stellen een kelderbouwer voor die past bij uw grond en de maat van het werk, en die op onze begroting prijst. Kent u zelf een kelderbouwer, dan kijken wij eerst of hij het kan. Zijn garantie op waterdichtheid staat in de begroting en in het contract.

Ons aanbod

In twee stappen naar uw kelder

Eerst weet u of het kan, daarna wat het kost. Elke stap heeft een eigen prijs, en na de eerste beslist u of u doorgaat.

Een architect en een bewoner bekijken in de woonkamer de oude bouwtekening van de fundering

Stap 1: kan het?

Keldertoets op uw adres

Wij komen langs, of kijken mee met uw foto's. Met een architect uit ons netwerk bekijken we de oude tekening van uw fundering, het grondwater, de regels op uw adres, en of er een VvE, erfpacht of buren meespelen. U krijgt een kort verslag: wat voor en tegen pleit, welk onderzoek nodig is en een prijsband. Is doorgaan niet verstandig, dan zeggen we dat, en wat wel kan.

Keldertoets

  • € 550incl. btw

Vooraf te betalen; het verslag ligt er twee tot drie weken na het bezoek.

Start uw kelderplan
Een sonderingswagen staat in de voortuin van een rijtjeshuis terwijl de bewoner meekijkt

Stap 2: wat kost het?

Voor­bereiding en begroting

Het onderzoek van de grond, het grondwater en de fundering, de tekening door een architect uit ons netwerk, de berekening van een constructeur, en onze begroting van het geheel. De vergunning vragen wij voor u aan. Reken van de toets tot de vergunningaanvraag op ongeveer een half jaar.

Begroting en voorbereiding

  • Bouwt u met onsNiets
  • Bouwt u niet met onsOp maat

Zodra we uw stukken kennen, krijgt u ons voorstel met de prijs.

Plan de voorbereiding

Ter oriëntatie In onze eerste indicaties kost de kelderbak onder een bestaand huis € 3.025 tot € 4.235 per m² met btw. Dat verschil is groot, omdat de grond, het grondwater en de fundering bij geen huis hetzelfde zijn. De afwerking, het onderzoek, de constructeur en de leges komen erbij.

Voor een nieuwe kelder of souterrain, onder uw huis of onder een nieuwe aanbouw. Een bestaande kelder die lekt, herstellen wij niet.

Een voorbeeld

Zo ziet een begroting van ons eruit

Dit is een echte begroting van ons, voor een verbouwing van de begane grond met een uitbouw: 45 pagina's waarop elk onderdeel staat, met hoeveel er nodig is. Naam, adres en alle bedragen zijn afgeschermd.

Er zit geen kelder in. Uw begroting krijgt dezelfde opbouw, met de kelder, de fundering en de rest van uw plan.

Start uw kelderplan
Open de hele begrotingPDF, 45 pagina’s, bedragen afgeschermdDe voorbeeldbegroting: de omslag en een pagina met regels, aantallen en eenheden, met alle bedragen wazig gemaakt

VoorbeeldbegrotingPDF, 45 pagina’s, bedragen afgeschermd

Download PDF
  1. Pagina 1 van 45
  2. Pagina 2 van 45
  3. Pagina 3 van 45
  4. Pagina 4 van 45
  5. Pagina 5 van 45
  6. Pagina 6 van 45
  7. Pagina 7 van 45
  8. Pagina 8 van 45
  9. Pagina 9 van 45
  10. Pagina 10 van 45
  11. Pagina 11 van 45
  12. Pagina 12 van 45
  13. Pagina 13 van 45
  14. Pagina 14 van 45
  15. Pagina 15 van 45
  16. Pagina 16 van 45
  17. Pagina 17 van 45
  18. Pagina 18 van 45
  19. Pagina 19 van 45
  20. Pagina 20 van 45
  21. Pagina 21 van 45
  22. Pagina 22 van 45
  23. Pagina 23 van 45
  24. Pagina 24 van 45
  25. Pagina 25 van 45
  26. Pagina 26 van 45
  27. Pagina 27 van 45
  28. Pagina 28 van 45
  29. Pagina 29 van 45
  30. Pagina 30 van 45
  31. Pagina 31 van 45
  32. Pagina 32 van 45
  33. Pagina 33 van 45
  34. Pagina 34 van 45
  35. Pagina 35 van 45
  36. Pagina 36 van 45
  37. Pagina 37 van 45
  38. Pagina 38 van 45
  39. Pagina 39 van 45
  40. Pagina 40 van 45
  41. Pagina 41 van 45
  42. Pagina 42 van 45
  43. Pagina 43 van 45
  44. Pagina 44 van 45
  45. Pagina 45 van 45

Wat u krijgt

Dit heeft u in handen voordat er gegraven wordt

Van de toets tot de keuze van de kelderbouwer, in de volgorde waarin het komt.

  • Eén bedrag voor uw hele plan

    Uw begroting: elk onderdeel van uw plan, met hoeveel er nodig is en wat het kost, opgeteld tot één bedrag.

  • Het verslag van de toets

    Wat op uw adres voor en tegen een kelder pleit, waar het mis kan gaan, welk onderzoek nodig is en een prijsband.

  • Onderzoek van de grond

    Een sondering, en zo nodig een bemalingsadvies en funderingsonderzoek, zodat de constructeur en de begroting erop kunnen rekenen.

  • Tekening en vergunning

    Wij laten uw kelder tekenen door een architect uit ons netwerk en vragen de vergunning voor u aan, als die nodig is.

  • Constructie­berekening

    De berekening van de kelder, de wanden van de bouwput of de palen, en wat dat betekent voor de fundering van de buren.

Niet erbij

  • Een garantie dat de gemeente de vergunning geeft
  • De bouw zelf: daarvoor sluit u een contract met de kelderbouwer

Wat het u oplevert

Van twijfel naar een kelder die u kunt overzien

Een moeder en kind spelen in een lichte kelder die als speelkamer is ingericht, met zonlicht door een raam boven het maaiveld
  1. U weet of u het kunt betalen

    Met het totaal op papier gaat u naar uw bank, en beslist u voordat u een kelderbouwer kiest.

  2. Uw budget rekent al met de grond

    U begint pas als bekend is wat het onderzoek over uw grond zegt, en u weet vooraf hoe een vondst in de grond betaald wordt.

  3. U weet wat uw fundering vraagt

    Voordat de kelderbouwer begint, ligt vast hoe uw huis en dat van de buren worden opgevangen, en staat dat in de begroting.

Hoe het werkt

Van het eerste gesprek tot de kelderbouwer

  1. De start

    Een gratis telefoongesprek over uw huis en uw plan. Wij vragen naar tekeningen, bouwjaar en fundering, en noemen een eerste prijsband.

  2. Keldertoets op adres

    Na een bezoek of met uw foto's zetten wij op een rij wat op uw adres voor en tegen een kelder pleit, en welk onderzoek nodig is. Daarna krijgt u ons voorstel op maat: hoe we verdergaan en wat het kost.

    Zegt de toets nee, dan stopt u hier, met het verslag.

  3. Onderzoek

    Een gespecialiseerd bureau doet een sondering, en zo nodig een bemalingsadvies en funderingsonderzoek.

  4. Tekening en vergunning

    Wij laten uw kelder tekenen door een architect uit ons netwerk en vragen de vergunning aan. De constructeur rekent kelder en fundering door. De gemeente heeft wettelijk acht weken om te beslissen, eenmaal te verlengen met zes.

  5. Uw begroting

    Wij lopen de begroting met u door. Past ze bij uw plan en uw budget, dan gaat u verder met een kelderbouwer.

    Stopt u hier, dan betaalt u wat in ons voorstel staat.

  6. Kelderbouwer en bouw

    Wij stellen een kelderbouwer voor, of u komt met een die u kent; die bekijken wij eerst. U sluit het contract rechtstreeks met hem, met onze begroting erbij. Hoe lang de bouw duurt, staat in dat contract.

Een bewoonster belt aan een keukeneiland met een oude bouwtekening van haar huis voor zichEen architect kijkt met een bewoner in de kruipruimte onder de vloer met een zaklampEen sonderingswagen drukt een staaf de grond in naast een rijtjeshuisEen constructeur rekent aan een bureau met de doorsnede van een kelder op zijn schermEen stel loopt bij ons op kantoor aan een ronde houten tafel met een adviseur de begroting doorEen kraan laat een prefab kelderwand in een bouwkuip naast een woning zakken, in de zon

Vragen

Wat mensen ons vragen over een kelder

Staat uw vraag er niet bij, stel haar dan gerust.

Stel uw vraag
Kan er een kelder onder mijn bestaande huis?

Dat kan, als de grond, het grondwater en de fundering het toelaten, en in een rij ook de fundering van de buren. Dat verschilt per adres, en het is specialistisch werk. De keldertoets zet op een rij wat voor en tegen pleit en welk onderzoek nodig is voordat iemand ja kan zeggen. Kan het, dan rekenen wij de kelder door zoals hij op uw adres het best gebouwd wordt: als prefab kelderbak of ter plekke gestort.

Mag ik een kelder graven zonder vergunning?

Dat hangt af van uw adres. Er kan een vergunning nodig zijn, een melding of niets, en soms mag het helemaal niet. Hoort uw huis bij een VvE, dan is vrijwel altijd toestemming van de vergadering nodig. De keldertoets zoekt het voor uw adres uit.

Wat kost een kelder per vierkante meter?

Een vaste prijs per vierkante meter bestaat niet. Wat een kelder kost, hangt af van het grondwater, de grond, de fundering en de buren. In onze eerste indicaties kost de kelderbak onder een bestaand huis € 3.025 tot € 4.235 per m² met btw; de afwerking, het onderzoek, de constructeur en de leges komen erbij. De toets geeft een prijsband voor uw adres.

Waarom € 550 voor de toets, als een kelderbouwer gratis langskomt?

Omdat een kelderbouwer zegt wat hij bouwt. De toets zegt of het op uw adres verstandig is, wat er onderzocht moet worden en wat het geheel ongeveer kost, ook als het antwoord nee is. Bouwt u daarna met ons, dan betaalt u ons niets voor de begroting en de voorbereiding. Dat kan omdat de kelderbouwer ons ervoor betaalt. Een kelderbouwer komt normaal zelf kijken, maakt zelf een begroting en neemt de offerte met u door. Dat doet hij ook voor de klussen die hij niet krijgt, en die uren rekent hij door in zijn prijs. Bouwt u met ons, dan ligt dat werk al klaar als de kelderbouwer begint. Hij betaalt ons daarvoor een vergoeding uit dat deel van zijn prijs, en houdt zelf meer tijd over om te bouwen. Met onze vaste kelderbouwers is dat een vaste afspraak. Draagt u zelf een kelderbouwer aan, dan leggen wij het hem vooraf uit. U betaalt er dus niet apart voor: het zit in de bouwprijs, zoals bij elke kelderbouwer, en die ziet u vooraf in onze begroting. Bouwt u niet met ons, dan krijgt u vooraf ons voorstel met de prijs.

Wat als mijn huis of dat van de buren schade krijgt?

Dan hangt het af van de oorzaak en van de verzekering die tijdens de bouw loopt; welke dat is en wie haar afsluit, staat per project in het contract. Tegenover de buren kan de aannemer zelf aansprakelijk zijn. Om schade te voorkomen rekent een constructeur de fundering en de bouwmethode door voordat er gegraven wordt.

Wie staat ervoor in dat mijn kelder waterdicht blijft?

De kelderbouwer. Zijn garantie op waterdichtheid staat in de begroting en in het contract. Daarnaast blijft de aannemer volgens de wet ook na de oplevering aansprakelijk voor gebreken die u toen niet ontdekte, tenzij hij aantoont dat het gebrek hem niet is toe te rekenen.

Hoe lang duurt het voordat ik kan bouwen?

Reken van de keldertoets tot de vergunningaanvraag op ongeveer een half jaar; de toets zelf is klaar twee tot drie weken na de opname. Daarna heeft de gemeente wettelijk acht weken om te beslissen, eenmaal te verlengen met zes. Hoe lang de bouw duurt, staat per project in het contract.

Wat als een kelder onder mijn huis niet verstandig is?

Dan zeggen we dat na de toets, en wat wel kan: een kleinere kelder, een souterrain, een kelder onder een nieuwe aanbouw, of een aanbouw of opbouw. Ook daarvoor kunt u bij ons terecht. De toets betaalt u ook bij een nee; het verslag houdt u.

Artikelen

Meer weten over offertes, grond en kosten

Ook interessant

Andere diensten bij bouwen en verbouwen

Een gezin zit op een zomeravond in hun souterrain met de tuindeuren open naar een verdiepte tuin

Uw eerste stap

Begin bij wat er onder uw huis zit

Vertel ons over uw huis en uw plan. Aan de telefoon noemen wij een eerste prijsband en zeggen we of de keldertoets voor u zin heeft. Zo weet u meer voordat iemand gaat graven of tekenen.

Start uw kelderplan